Насколько вырос сегмент коммерческой недвижимости в этом году?

Где застройщики берут "живые" деньги?

Когда местный рынок недвижимости снова пойдет в гору?

Большинство экспертов утверждают: если бы не мировой кризис, то 2008 год можно было бы вписать в историю красноярского рынка недвижимости как один из самых значимых. МАМЕД АБАСОВ, генеральный директор ГК «Монолитхолдинг»: «По данным на сентябрь, рост темпов сдачи жилья у ГК составил 96%. По нежилому — 76%. И если бы не проблемы на рынке недвижимости, нынешний год мог бы стать самым успешным для местных строителей».

Рынок прирос качественными площадями

Директор компании Lex Development (входит в ГК «Партнер-Строй») ДМИТРИЙ БОГДАНЧИКОВ считает, что за текущий год красноярский рынок недвижимости изменился качественно. Резкий рывок вперед произошел в торговом сегменте коммерческой недвижимости. «Бесспорным флагманом стал ТРК «Планета», сдавшийся весной. На подходе еще два торговых комплекса — «Огни» и «Июнь», — говорит г-н Богданчиков. Директор департамента консалтинга компании London Consulting & Management Company (LCMC) СЕРГЕЙ БОГДАНЧИКОВ добавил, что открытие ТРЦ «Планета» не только вывело рынок торговых центров Красноярска на принципиально новый уровень качества, но и увеличило общий объем этого сегмента рынка коммерческой недвижимости почти на 40%.

Офисное предложение также увеличилось качественными площадями. В течение года сдались два высококлассных бизнес-центра — «Весна» и «Европа», на подходе вы- сотка «Монолитхолдинга» на Взлетке. В итоге количество офисных площадей в Красноярске выросло примерно на 20%.
На рынке жилой недвижимости эксперты отметили две тенденции, которые преобладали в 2008 году. Во-первых, инвесторы и застройщики пошли в сегмент дорогого жилья. Так, компания «Стройсервис-Инвест» начала строительство многофункционального жилого центра на Стрелке, «Омега» презентовала проект «Перья», летом застройщик совместно с генеральным риэлтором, компанией «АРЕВЕРА-Недвижимость», начал продажи жилья в этом комплексе. Компании предприняли нестандартное решение — открыли офис продаж прямо на стройплощадке. «Монолитхолдинг» возводит комплекс «Лазурный», который застройщик позиционирует как апартаменты для покупателей с платежеспособностью выше среднего. Осенью 2008 г. компания «Сиблидер» презентовала жилой объект повышенной ком- фортности. Закрытый комплекс комфортного проживания Фрегат [NEO] — первый проект несоциального жилья этой строительной компании.
Директор RESTATE GROUP (коттеджный поселок Chalet Club) ДМИТРИЙ МЕТЕЛЬКОВ говорит, что покупательская способность в сегментах middle-up и premium в значительно меньшей степени зависит от дефицита ликвидности. «При продаже дорогого жилья практически отсутствует ипотечная составляющая сделок, а объем такого предложения в городе весьма ограничен», — добавил эксперт.
Кроме того, в этом году в Красноярске и его пригороде активизировался сегмент малоэтажного жилья. Дмитрий Метельков: «Для потребителя с достатком чуть выше среднего, живущего в Москве и Санкт-Петербурге, обладание загородным домом в организованном коттеджном поселке уже успело стать нормой жизни. С традиционным отставанием от «столиц» в 3-4 года тенденция дошла и до Красноярска — в этом году и в крае стартовало сразу несколько проектов коттеджных поселков». По подсчетам «ДК», в течение года было заявлено 7-8 таких проектов.

Как строители выживают в кризис

«Риэлторы одними из первых почуяли «неладное» на рынке. Еще весной продажи жилья «встали». Тогда мы говорили о том, что примерно треть компаний ушла с рынка. Сегодня, я думаю, уже около 40% агентств недвижимости прекратили свою работу», — сказала ЕЛЕНА ЗВОНАРЁВА, генеральный директор агентства недвижимости «Септима».
Мамед Абасов рассказал, что застройщики жилья ощутили кризис летом. Компании, занимающиеся возведением коммерческой недвижимости, — в начале осени. Дмитрий Богданчиков: «Когда прекратились продажи жилья, инвесторы попытались перевести свои активы в коммерческую недвижимость, но вскоре стало ясно, что финансовый кризис носит системный характер».
Генеральный директор ФСК «Готика» ГЕННАДИЙ ТИХОНОВ так описал текущую ситуацию: «Думаю, спрос на жилье упал примерно наполовину. Раньше 60% сделок у нас было по ипотеке. Четыре месяца покупок с участием ипотеки нет вообще». Эксперты отметили, что ситуация в компании характерна для рынка в целом.
В последние месяцы часто звучит информация от СМИ, что некоторые застройщики находятся на грани банкротства. В связи с этим «ДК» обратился за пояснением ситуации в Союз строителей Красноярского края (ССКК). Там нам рассказали, что в течение последнего времени ССКК делает запросы всем своим участникам на предмет того, работает ли компания на рынке. На данный момент ни одна из строительных компаний Красноярска не заявила о прекращении своей деятельности.
В отсутствие «живых» денег многие застройщики пытаются выжить за счет продаж по более низкой цене. Геннадий Тихонов: «В некоторых случаях мы идем на уступки в цене. Каждая сделка рассматривается индивидуально. Однако стоимость «квадрата» жилья в кирпичном доме нашей компании стоит не ниже 50 тысяч рублей, ниже — для нас уже нерентабельно».
Застройщики разрабатывают сов- местные программы с банками. «Совместно с ВТБ мы строим микрорайон «Иннокентьевский». Около 70% финансирования — около четырех млрд руб. — взял на себя наш банк-партнер», — поделился Мамед Абасов. Руководитель «Монолитхолдинга» также рассказал, что его компания взяла курс на сотрудничество с государством. «Мы строим социальное жилье в Минусинске. Есть ряд подобных проектов в других городах. Сегодня портфель госзаказов «Монолитхолдинга» превышает два млрд руб. Наши специалисты уже работают на четырех крупных проектах, заказчик которых — администрация города и края», — пояснил г-н Абасов.
Дмитрий Богданчиков рассказал свой «рецепт выживания» в кризисной ситуации: «Еще несколько месяцев назад как девелоперы мы полностью были заняты проектами коммерческой недвижимости группы компаний, в которую входим. Сейчас же расширяем фронт работы в смежных областях — юридических услугах в сфере недвижимости в расчете на открытый рынок. По сути, это fee-development, или девелопмент «на аутсорсинге».

«Заморозка» до лучших времен

Сергей Богданчиков уверен, что перспективы коммерческого сегмента местного рынка недвижимости достаточно оптимистичны: «Я уверен: рынку Красноярска придется проще, чем рынкам других крупных городов России. Все потому, что у вас нет переизбытка офисных и торговых помещений. Арендные ставки на торговую площадь в кризис если и снизятся, то максимум на 10%, а цены на офисы в качественных БЦ, думаю, останутся на прежнем уровне. Строительство не остановится». Однако московский аналитик предположил, что вполне возможен сдвиг в сроках реализации проектов: «Учитывая текущий дефицит наличности, компании-застройщики вряд ли смогут уложиться в установленные сроки строительства».
Участники рынка полагают, что значительная часть заявленных проектов в коммерческом сегменте, которые находятся на стадии проектирования, будет заморожена.
Елена Звонарёва: «Совершенно очевидно, что в ближайшие полгода в новые проекты не «зайдет» никто из местных и федеральных девелоперов».
Эксперты не исключили, что в сегменте жилого «заморозке» подвергнется и часть проектов, уже находящихся на стадии реализации. «На мой взгляд, это верный способ. Нужно искусственно увеличить платежеспособный спрос. А для этого нужно подождать с реализацией части проектов», — считает г-н Тихонов.
По мнению части экспертов, «отогреть» объекты удастся весной. «Возможно, весной банки оптимизируют активы, фондовый рынок стабилизируется, и тогда наша сфера понемногу пойдет в гору — люди начнут приобретать жилую и коммерческую недвижимость. Это оптимистичный сценарий», — говорит Дмитрий Богданчиков. Пессимистичный сценарий, по его мнению, таков: «Если рынок «простоит» до осени 2009 года, из-за отсутствия оборотных средств с него уйдет более половины строительных компаний. И тогда придется наверстывать упущенное не менее четырех лет».
Дмитрий Метельков: «Долгосрочные прогнозы делать сегодня непросто. В предстоящем году строители и девелоперы в первую очередь будут завершать проекты, работу над которыми они уже начали».
В целом же участники местного рынка недвижимости настроены по-боевому. Мамед Абасов: «Демпинговать в будущем году строители не станут. Как жилье, так и коммерческую недвижимость серьезная компания не будет продавать по цене, которая ниже уровня рентабельности». Дмитрий Богданчиков: «У нас есть много времени, чтобы все обдумать, скорректировать планы. Сейчас как никогда актуально заняться образованием, повышением квалификации».

 

В Красноярске более 130 тысяч «квадратов» качественных офисных площадей

Действующие качественные офисные объекты

Название	Район	Дата ввода	Общая площадь
ТОЦ «Метрополь»	Центральный	2003	20 000
БЦ «Дубровинский»	Центральный	2005	5 300
БЦ «КраСЭП»	Центральный	2005	7 400
БЦ «Старый город»	Свердловский	2005	2 300
ТОЦ «Евразия»	Центральный	2006	15 000
БЦ «Перспектива»	Свердловский	2006	3 500
БЦ «СВ-Риэлти»	Центральный	2006	7 500
ВДЦ «Сибирь»	Советский	2006	45 000
БЦ «Ярцентр»	Свердловский	2007	2 000
БЦ «Весна»	Советский	2008	14 600
БЦ «Европа»	Центральный	2008	12 500